Bericht der Geschäftsführung
Im Geschäftsjahr 2024/2025 hat die Anlagestiftung den Übergang von der Aufbau- in die Ausbauphase erfolgreich vollzogen. Erstmals seit der Gründung im Jahr 2019 überschritt der Bilanzwert des Immobilienportfolios die Milliardenmarke.
Auf solidem Fundament weitergewachsen
Nach dem erfolgreichen Abschluss der fünfjährigen Aufbauphase im vergangenen Geschäftsjahr hat die Fundamenta Group Investment Foundation im Berichtsjahr 2024/2025 ihren nächsten Entwicklungsschritt eingeleitet. Besonders hervorzuheben ist das Überschreiten der Milliardenschwelle beim Immobilienvermögen – ein Meilenstein, der unser langfristig orientiertes, qualitatives Wachstum eindrücklich unterstreicht.
In der Berichtsperiode erwarb die Anlagestiftung vier Wohnliegenschaften, eine Gewerbeliegenschaft sowie drei Liegenschaften mit vielversprechendem Entwicklungspotenzial. Das im Herbst 2024 akquirierte Entwicklungsprojekt an der Hauptstrasse in Hunzenschwil (AG) wird planmässig weitergeführt und befindet sich aktuell in der Realisierungsphase. Parallel dazu konnten vier Repositionierungen an zentralen Lagen initiiert werden – Projekte, die sowohl architektonisch als auch energetisch zukunftsweisende Standards setzen. Zwei dieser Repositionierungen, an der Industriestrasse in Zug und an der Rotachstrasse in Zürich, wurden im Berichtsjahr erfolgreich abgeschlossen und waren bereits bei Bezug vollvermietet. Zwei weitere, an der Zugerstrasse in Steinhausen (ZG) sowie an der Wildbachstrasse in Zürich, befinden sich im Endspurt und werden voraussichtlich im Frühjahr 2026 planmässig fertiggestellt.
Sowohl die getätigten Akquisitionen als auch die erfolgreich realisierten Entwicklungs- und Repositionierungsprojekte leisten einen nachhaltigen Beitrag zur Ertragsstärkung und zur weiteren Qualitätssteigerung des Portfolios. Damit verdeutlicht die Anlagestiftung, dass sie ihre Strategie eines aktiven, wertorientierten und verantwortungsbewussten Asset Managements konsequent umsetzt und den eingeschlagenen Wachstumspfad zielgerichtet fortsetzt.
Im Dezember 2024 konnte die siebte Emission mit einem Zeichnungsvolumen von CHF 158.2 Mio. abgeschlossen werden. Aufgrund der erfolgreichen Akquisitionstätigkeit wurden diese Kapitalzusagen bis August 2025 vollständig abgerufen. In der Folge konnte am 9. September 2025 die achte Emission mit Kapitalzusagen von CHF 200.0 Mio. frühzeitig geschlossen werden. Wir werten die Zusagen von insgesamt CHF 358.2 Mio. innerhalb eines Geschäftsjahres als klares Zeichen des Vertrauens in unsere Arbeit und möchten uns dafür bei den mittlerweile 175 Anlegern bedanken.
Portfoliowert durchbricht Milliardengrenze
Das Immobilienportfolio der Anlagegruppe Swiss Real Estate setzt sich per 30. September 2025 aus 53 Liegenschaften, inkl. dem Entwicklungsprojekt an der Hauptstrasse in Hunzenschwil, sowie zwei Repositionierungsprojekte in Steinhausen und Zürich.
Der Bilanzwert der insgesamt 53 Liegenschaften (Vorjahr 45 Liegenschaften) beläuft sich per Bilanzstichtag auf CHF 1 072.4 Mio. (CHF 836.7 Mio.). Die Ermittlung des Marktwerts der Liegenschaften wurde durch den unabhängigen Schätzungsexperten Wüest Partner AG nach der regulatorisch vorgegebenen Discounted-Cashflow-Methode ermittelt. Der durchschnittliche reale Diskontierungssatz beträgt per Bewertungsstichtag 2.69% (2.71%).
Ricardo Ferreira
Geschäftsführer
Anlagerendite am oberen Rand der Bandbreite
Das Portfoliowachstum führte im Berichtsjahr zu einem Anstieg der Netto-Mieterträge um 22.2% auf CHF 33.6 Mio. (Vorjahr CHF 27.5 Mio.). Der Wohnanteil wurde weiter gestärkt und liegt im Einklang mit dem strategischen Fokus der Anlagegruppe Swiss Real Estate neu bei 77% des Netto-Soll-Mietertrags. Die Mietausfallquote konnte dank einer aktiven Bewirtschaftung mit gezielten Investitionen bei Wiedervermietungsmassnahmen periodenbezogen stabil bei 1.80% (1.62%) gehalten werden. Die Fremdfinanzierungsquote der Anlagegruppe lag per Ende des Geschäftsjahres bei 12.13% (12.66%). Die Betriebsaufwandquote TERISA (GAV) betrug per Ende des Geschäftsjahres 0.52% (0.56%) und lag somit erneut unterhalb der definierten Zielgrösse.
Basierend auf der Neubewertung des Immobilienportfolios per 30. September 2025 resultierte in der Berichtsperiode ein deutlich höherer, nicht realisierter Kapitalgewinn von CHF 7.1 Mio. (Vorjahr CHF 3.5 Mio.). Dies ist auf die wertvermehrenden Investitionen insbesondere in den beiden fertiggestellten Repositionierungen und positiven Marktentwicklungen zurückzuführen. Die aktive Wertschöpfung innerhalb des Immobilienportfolios sowie die erfolgreiche Akquisitionsstrategie bilden eine wesentliche Säule der Anlagestrategie, die sich auch unter herausfordernden wirtschaftlichen Bedingungen bewährt hat.
Der signifikant höhere Nettoertrag des Rechnungsjahres von CHF 29.5 Mio. (Vorjahr CHF 24.9 Mio.) wird wie im Vorjahr thesauriert bzw. zur Wiederanlage zurückbehalten. Das Nettovermögen beträgt per Ende der Berichtsperiode CHF 939.8 Mio. (CHF 749.8 Mio.), was einem Inventarwert pro Anspruch von CHF 1 269.97 (CHF 1 222.53) entspricht. Die Anlagerendite für das sechste Geschäftsjahr liegt somit bei beachtlichen 3.88% (3.73%) und reflektiert die Robustheit des Portfolios. Ohne Einfluss des Bewertungseffekts erreicht die Cashflow-Rendite einen Wert von 3.10% (3.25%).
Nachhaltigkeit als Leitmotiv unseres Handelns
Nachhaltigkeit bleibt ein fester Bestandteil unseres unternehmerischen Selbstverständnisses. Im Berichtsjahr wurde die bestehende Nachhaltigkeitsstrategie überprüft und für die Periode 2026–2030 weiterentwickelt; ihre Verabschiedung ist für das Frühjahr 2026 vorgesehen. Parallel dazu haben wir gezielt Projekte umgesetzt – von energetischen Sanierungen und Repositionierungen bis hin zum Ausbau der Eigenstromproduktion. Ein neu gestartetes Pilotprojekt zur Effizienzsteigerung von Wärmepumpen, das auf Smart-Meter-Daten und algorithmischer Analyse basiert, zeigt exemplarisch, wie wir technologische Innovation nutzen, um unsere Nachhaltigkeitsziele künftig noch wirkungsvoller zu erreichen.
Weitere ausführliche Informationen über die verschiedenen Massnahmen, Pilotprojekte und die aktuellen Kennzahlen sind im integrierten Nachhaltigkeitsbericht (Seiten 16–24) zu finden. Dieser zeigt auf, wie wir Nachhaltigkeit Schritt für Schritt vertiefen: von der strategischen Weiterentwicklung über die praktische Umsetzung im Bestand bis hin zum gezielten Einsatz neuer Technologien, die unsere ökologische Wirkung messbar verbessern.
Ausblick – Stabilität in volatilen Zeiten
Das Marktumfeld bleibt von Unsicherheiten geprägt. Während sich Zinsen und Inflationsraten allmählich stabilisieren, wirken geopolitische Spannungen, regulatorische Veränderungen und neue Marktgegebenheiten weiterhin auf die Immobilienmärkte ein. Trotz dieser Herausforderungen zeigt sich der Schweizer Immobilienmarkt robust – getragen von einer beständigen Nachfrage nach qualitativ hochwertigem, zukunftsfähigem Wohn- und Gewerberaum.
Die Fundamenta Group Investment Foundation steht dabei auf einem starken Fundament, das von einem eingespielten Zusammenspiel zwischen Stiftungsrat und Managementteam getragen wird. Beide agieren als Hochleistungseinheit, vereint durch Disziplin, Kompetenz und dem Willen zur Bestleistung. Dieses Teamverständnis und der gemeinsame Fokus auf Qualität und Verantwortung prägen unser Handeln – heute wie in Zukunft.
Das anhaltend hohe Vertrauen unserer Anlegerinnen und Anleger bekräftigt uns darin, den eingeschlagenen Weg konsequent fortzuführen. Mit der Verlässlichkeit, die uns auszeichnet, und einer klaren strategischen Linie richten wir den Blick nach vorn: auf nachhaltiges Unternehmertum, den weiteren Ausbau unseres Portfolios und die stetige Steigerung der Wertschöpfung.
So bleiben wir unserem Anspruch treu, wirtschaftliche Stabilität mit nachhaltiger Wirkung zu verbinden – und schaffen auch künftig langfristigen Mehrwert für die Anlagestiftung, die Vorsorgeeinrichtungen und die Gesellschaft.
Christian Gätzi
Stellvertretender Geschäftsführer
