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Rapport de la direction
Au cours de l’exercice 2024/2025, la Fondation de placement a réussi le passage de la phase de mise en place à la phase d’expansion. Pour la première fois depuis sa création en 2019, la valeur au bilan du portefeuille immobilier a dépassé la barre du milliard.
Poursuite de la croissance sur des bases solides
Après l’achèvement réussi de la phase de développement de cinq ans au cours de l’exercice écoulé, Fundamenta Group Investment Foundation a entamé l’étape suivante de son développement pendant l’exercice 2024/2025. On notera en particulier que les actifs immobiliers ont dépassé le seuil du milliard de francs – un jalon qui souligne de manière importante notre croissance qualitative orientée sur le long terme.
Au cours de la période sous revue, la Fondation de placement a acquis quatre immeubles d’habitation, un immeuble commercial et trois immeubles au potentiel de développement prometteur. Le projet de développement acquis à l’automne 2024 dans la Hauptstrasse à Hunzenschwil (AG) se poursuit comme prévu et se trouve actuellement en phase de réalisation. Parallèlement, quatre repositionnements ont pu être initiés sur des sites centraux – des projets qui établissent des standards précurseurs, tant sur le plan architectural qu’énergétique. Deux de ces repositionnements, à l’Industriestrasse à Zoug et à la Rotachstrasse à Zurich, ont été achevés avec succès au cours de l’exercice sous revue et étaient déjà entièrement loués lors de l’emménagement. Deux autres, situées à la Zugerstrasse à Steinhausen (ZG) et à la Wildbachstrasse à Zurich, sont dans la dernière ligne droite et devraient être achevés comme prévu au printemps 2026.
Tant les acquisitions que les projets de développement et de repositionnement réalisés avec succès contribuent durablement à la consolidation des revenus et à l’amélioration de la qualité du portefeuille. La Fondation de placement montre ainsi qu’elle met résolument en œuvre sa gestion d’actifs active, axée sur la valeur et responsable, et qu’elle poursuit de manière ciblée la trajectoire de croissance dans laquelle elle s’est engagée.
En décembre 2024, la septième émission a été clôturée avec un volume de souscription de CHF 158.2 millions. En raison du succès de l’activité d’acquisitions, la totalité des engagements en capital a été appelée jusqu’en août 2025. Dans la foulée, la huitième émission, assortie d’engagements de capitaux de CHF 200.0 millions, a pu être clôturée prématurément le 9 septembre 2025. Nous considérons que des engagements d’un montant total de CHF 358.2 millions au cours d’un même exercice sont un signe clair de confiance dans notre travail et souhaitons en remercier les 175 investisseurs.
La valeur du portefeuille franchit la barre du milliard
Au 30 septembre 2025, le portefeuille immobilier du groupe de placements Swiss Real Estate se composait de 53 biens immobiliers, dont le projet de développement de la Hauptstrasse à Hunzenschwil, ainsi que deux projets de repositionnement à Steinhausen et à Zurich.
En fin d’exercice, la valeur au bilan des 53 biens immobiliers (année précédente: 45) s’élève à CHF 1 072.4 millions (CHF 836.7 millions). La valeur de marché des immeubles a été évaluée par l’expert en estimation indépendant Wüest Partner AG selon la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie prescrite par les autorités de réglementation. À la date d’évaluation, le taux d’actualisation réel moyen était de 2.69% (2.71%).
Ricardo Ferreira
Directeur
Rendement des placements dans la partie supérieure de la fourchette
L’expansion du portefeuille a entraîné une hausse des revenus locatifs nets de 22.2% pour atteindre CHF 33.6 millions (année précédente: CHF 27.5 millions) au cours de l’exercice sous revue. La part de logements a encore été renforcée et s’élève désormais à 77% des revenus locatifs nets prévisionnels, conformément à l’orientation stratégique du groupe de placements Swiss Real Estate. Le taux de perte de loyer est resté stable à 1.80% (1.62%) sur la période grâce à une gestion active axée sur des investissements ciblés dans le cadre de la relocation. À la fin de l’exercice, le coefficient d’endettement du groupe de placements s’élevait à 12.13% (12.66%). La quote-part des charges d’exploitation TERISA (GAV) s’élevait à la fin de l’exercice à 0.52% (0.56%) et était donc à nouveau inférieure à l’objectif fixé.
La réévaluation du portefeuille immobilier au 30 septembre 2025 fait apparaître des gains en capital non réalisés, nettement supérieurs, de CHF 7.1 millions (année précédente: CHF 3.5 millions) sur la période considérée. Cela est dû aux investissements ayant généré une plus-value, en particulier dans les deux repositionnements achevés, et à l’évolution positive du marché. La création active de valeur au sein du portefeuille immobilier et les activités d’acquisition représentent un pilier essentiel de notre stratégie d’investissement, qui a fait ses preuves même dans des conditions économiques difficiles.
Comme l’année précédente, le produit net de l’exercice comptable, qui est en forte hausse à CHF 29.5 millions (année précédente: CHF 24.9 millions), sera réinvesti. En fin d’exercice, la fortune nette se monte à CHF 939.8 millions (CHF 749.8 millions), soit une valeur nette d’inventaire par part de CHF 1 269.97 (CHF 1 222.53). Le rendement des placements pour le sixième exercice se situe à un niveau remarquable de 3.88% (3.73%), ce qui reflète la robustesse du portefeuille. Sans effet de valorisation, le rendement du cash-flow atteint une valeur de 3.10% (3.25%).
Le développement durable comme leitmotiv de notre action
Le développement durable reste une partie intégrante de notre identité entrepreneuriale. Au cours de l’exercice sous revue, la stratégie de durabilité existante a été revue et développée pour la période 2026-2030. Son adoption est prévue pour le printemps 2026. Parallèlement, nous avons mis en œuvre des projets de manière ciblée, allant des rénovations énergétiques et des repositionnements jusqu’au développement de notre propre production d’électricité. Un nouveau projet pilote destiné à améliorer l’efficacité des pompes à chaleur, basé sur des données de smart meters et une analyse algorithmique, montre de manière exemplaire comment nous utilisons l’innovation technologique pour atteindre encore plus efficacement nos objectifs de durabilité à l’avenir.
Vous trouverez de plus amples informations sur les différentes mesures, les projets pilotes ainsi que les indicateurs actuels dans le rapport de durabilité (pages 16 à 24). Ce rapport montre comment nous approfondissons la durabilité pas à pas – du développement stratégique à l’utilisation ciblée de nouvelles technologies qui améliorent notre impact environnemental de manière mesurable, en passant par la mise en œuvre pratique dans le parc existant.
Perspectives – stabilité en période de volatilité
L’environnement de marché reste marqué par l’incertitude. Alors que les taux d’intérêt et d’inflation se stabilisent progressivement, les tensions géopolitiques, les changements réglementaires et les nouvelles réalités du marché continuent d’avoir un impact sur les marchés immobiliers. Malgré ces défis, le marché immobilier suisse se montre robuste, soutenu par une demande constante d’espaces résidentiels et commerciaux pérennes et de grande qualité.
Fundamenta Group Investment Foundation repose sur des bases solides, soutenues par une interaction bien rodée entre le conseil de fondation et l’équipe de direction. Tous deux agissent comme une unité de haute performance, unie par la discipline, la compétence et la volonté de fournir les meilleures performances. Cette compréhension de l’équipe et la focalisation commune sur la qualité et la responsabilité façonnent nos actions, aujourd’hui comme demain.
La confiance toujours élevée de nos investisseuses et investisseurs nous conforte dans notre volonté de poursuivre résolument sur la voie que nous avons choisie. Grâce à la fiabilité qui nous caractérise et à une ligne stratégique claire, nous tournons notre regard vers l’avenir: vers un entrepreneuriat durable, la poursuite du développement de notre portefeuille et l’augmentation constante de la valeur ajoutée.
Nous restons ainsi fidèles à notre ambition d’allier stabilité économique et impact durable – et continuerons à créer une plus-value à long terme pour la Fondation de placement, les institutions de prévoyance et la société.
Christian Gätzi
Directeur adjoint
