Rapport de la direction

Clôture de la phase de constitution couronnée de succès

Depuis sa création en 2019, Fundamenta Group Investment Foundation a connu une évolution très réjouissante. Nous sommes parvenus à maintenir cette trajectoire au cours du cinquième exercice, qui marque la fin de la phase de constitution. Durant la période sous revue, la Fondation de placement a acquis deux biens résidentiels, deux biens commerciaux ainsi qu’un projet de développement. Par ailleurs, le projet de développement de la Breitestrasse à Reinach, en Argovie, a été achevé avec succès au printemps 2024 et entièrement loué et intégré au portefeuille existant. Tant les acquisitions réalisées que le développement achevé contribueront à l’avenir à renforcer les revenus du portefeuille.

Grâce à nos activités d’acquisitions, nous sommes parvenus dès mai 2024 à appeler la totalité du capital engagé de CHF 72.3 millions obtenu dans le cadre de la cinquième augmentation de capital. La sixième émission qui a été clôturée avec succès le 1er juillet 2024 avec des engagements de capitaux de CHF 107.1 millions, a été mise en oeuvre rapidement dès septembre 2024. Nous interprétons cet afflux continu des fonds qui nous sont confiés comme un signe clair de confiance dans notre travail et nous souhaitons en remercier les 156 investisseurs qui nous ont entretemps rejoints.

Poursuite du développement de la valeur du portefeuille 

Au 30 septembre 2024, le portefeuille immobilier du groupe de placement Swiss Real Estate se composait de 44 immeubles existants (dont quatre immeubles avec une stratégie de repositionnement déjà définie) et d’un projet de développement.

En fin d’exercice, la valeur au bilan des 45 immeubles (année précédente: 40) s’élève à CHF 836.7 millions (CHF 730.6 millions). La valeur de marché des immeubles a été estimée par l’expert en estimation indépendant Wüest Partner AG selon la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie prescrite par les autorités de réglementation. A la date d’évaluation, le taux d’actualisation réel moyen était de 2.71% (2.59%).

Un rendement des placements robuste situé dans la fourchette visée

L’expansion du portefeuille s’est traduite par une augmentation de 58% des revenus locatifs nets, qui ont atteint CHF 27.5 millions (année précédente: CHF 17.4 millions) au cours de l’exercice. La quote-part résidentielle était de 75%. Le taux de perte de loyer a été réduit à 1.62% (2.51%) sur la période grâce à une gestion active axée sur des investissements ciblés dans le cadre de la relocation. A la fin de l’exercice, le coefficient d’endettement du groupe de placement s’élevait à 12.66% (24.23%). La quote-part des charges d’exploitation TERISA (GAV) s’élevait à la fin de l’exercice à 0.56% (0.51%) et était donc à nouveau inférieur à la quote-part établie.

La réévaluation du portefeuille immobilier au 30 septembre 2024 fait apparaître des gains en capital non réalisés de CHF 3.5 millions (année précédente: pertes en capital non réalisées de CHF 0.1 million). Cela s’explique notamment par les investissements à valeur ajoutée et des évolutions positives sur le marché. La création active de valeur au sein du portefeuille immobilier et les activités d’acquisition constituent un pilier essentiel de notre stratégie d’investissement, qui a fait ses preuves même dans des conditions économiques difficiles.

Comme l’année précédente, le produit net de l’exercice comptable, qui est en forte hausse à CHF 24.9 millions (année précédente: CHF 15.5 millions), sera réinvesti. En fin d’exercice, la fortune nette se monte à CHF 749.8 millions (CHF 548.1 millions), soit une valeur nette d’inventaire par part de CHF 1 222.53 (CHF 1 178.59). Le rendement des placements pour le cinquième exercice se situe à un niveau remarquable de 3.73% (2.86%), ce qui reflète la robustesse du portefeuille.

La durabilité pour leitmotiv

Au cours de l’exercice, la stratégie de durabilité définie a également été mise en oeuvre de manière conséquente. Dans ce contexte, l’intensité de CO₂ du portefeuille immobilier a pu être réduite et la production totale d’électricité propre a augmenté de manière significative. Notre rapport sur la durabilité, qui est intégré au présent rapport (pages 15–23), présente en détail les différentes mesures prises et les données pertinentes à jour.

L’environnement de marché demeure difficile

Le recul de l’inflation et la baisse des taux directeurs de la Banque nationale suisse (BNS) ont entraîné un regain d’intérêt des investisseurs pour les placements immobiliers, comme en témoigne l’activité sur le marché des capitaux. L’évolution des données fondamentales du marché confirme également largement cette tendance. Parallèlement, l’environnement de marché demeure exigeant, notamment en raison de l’extension des conflits géopolitiques et de la persistance des incertitudes réglementaires.

Nous maintenons le cap sur l’expansion qualitative du portefeuille immobilier par des acquisitions ciblées et sur l’augmentation de la création de valeur grâce à une gestion active, notamment dans l’optique de la mise en oeuvre de notre stratégie de durabilité et de la création d’espaces de vie axés sur la demande à travers des développements dans le parc immobilier existant ainsi que dans de nouvelles constructions.

Nous sommes idéalement positionnés pour saisir les opportunités qui se présentent.