Bericht der Geschäftsführung

Erfolgreicher Abschluss der Aufbauphase 

Seit ihrer Gründung im Jahr 2019 hat sich die Fundamenta Group Investment Foundation erfreulich entwickelt. Auch im fünften Geschäftsjahr, dem Abschluss der Aufbauphase, konnten wir diese positive Entwicklung fortsetzen. In der Berichtsperiode erwarb die Anlagestiftung zwei Wohn­liegenschaften, zwei Gewerbe­liegenschaften sowie ein Entwicklungsprojekt. Weiter konnte im Frühjahr 2024 das Entwicklungs­projekt an der Breitestrasse im aargauischen Reinach erfolgreich abgeschlossen und vollvermietet ins Bestandsportfolio integriert werden. Sowohl die getätigten Akquisitionen als auch die abgeschlossene Entwicklung werden zukünftig zur Ertragsstärkung des Portfolios beitragen. 

Aufgrund der erfolgreichen Akquisitionstätigkeit konnten bereits im Mai 2024 die im Rahmen der fünften Kapitalerhöhung getätigten Kapitalzusagen von CHF 72.3 Mio. vollständig abgerufen werden. Am 1. Juli 2024 wurde die sechste Emission mit Kapitalzusagen von CHF 107.1 Mio. erfolgreich abgeschlossen und im September 2024 zeitnah umgesetzt. Wir deuten den kontinuierlichen Zufluss der uns anvertrauten Mittel als klares Zeichen des Vertrauens in unsere Arbeit und möchten uns dafür bei den mittlerweile 156 Anlegern bedanken.

 Werthaltige Weiterentwicklung des Portfolios 

Das Immobilienportfolio der Anlagegruppe Swiss Real Estate setzt sich per 30. September 2024 aus 44 Bestandsliegenschaften – davon vier Liegenschaften mit bereits definierter Repositionierungs­strategie – sowie einem Entwicklungsprojekt zusammen.

Der Bilanzwert der insgesamt 45 Liegenschaften (Vorjahr 40 Liegenschaften) beläuft sich per Bilanzstichtag auf CHF 836.7 Mio. (CHF 730.6 Mio.). Die Ermittlung des Marktwertes der Liegenschaften wurde durch den unabhängigen Schätzungsexperten Wüest Partner AG nach der regulatorisch vorgegebenen Discounted-Cashflow-Methode ermittelt. Der durchschnittliche reale Diskontierungs­satz beträgt per Bewertungsstichtag 2.71% (2.59%).

Robuste Anlagerendite innerhalb der Zielbandbreite

Das Portfoliowachstum liess die Netto-Mieterträge im Berichtsjahr um 58% auf CHF 27.5 Mio. (Vorjahr CHF 17.4 Mio.) ansteigen. Der Wohnanteil lag bei 75%. Die Mietausfallquote konnte dank einer aktiven Bewirtschaftung mit gezielten Investitionen bei Wiedervermietungsmassnahmen periodenbezogen auf 1.62% (2.51%) reduziert werden. Die Fremdfinanzierungsquote der Anlagegruppe lag per Ende des Geschäftsjahres bei 12.66% (24.23%). Die Betriebsaufwandquote TERISA (GAV) betrug per Ende des Geschäftsjahres 0.56% (0.51%) und lag somit erneut unterhalb der definierten Aufwandquote.

Basierend auf der Neubewertung des Immobilienportfolios per 30. September 2024 resultierte in der Berichtsperiode ein positiver nicht realisierter Kapitalgewinn von CHF 3.5 Mio. (Vorjahr nicht realisierter Kapitalverlust von minus CHF 0.1 Mio.). Dies ist insbesondere auf die wertvermehrenden Investitionen und positiven Marktentwicklungen zurückzuführen. Die aktive Wertschöpfung innerhalb des Immobilienportfolios sowie die erfolgreiche Akquisitionsstrategie stellen eine wesentliche Säule der Anlagestrategie dar, die sich auch unter herausfordernden wirtschaftlichen Bedingungen bewährt hat.

Der signifikant höhere Nettoertrag des Rechnungsjahres von CHF 24.9 Mio. (Vorjahr CHF 15.5 Mio.) wird wie im Vorjahr thesauriert bzw. zur Wiederanlage zurückbehalten. Das Nettovermögen beträgt per Ende der Berichtsperiode CHF 749.8 Mio. (CHF 548.1 Mio.), was einem Inventarwert pro Anspruch von CHF 1 222.53 (CHF 1 178.59) entspricht. Die Anlagerendite für das fünfte Geschäftsjahr liegt somit bei beachtlichen 3.73% (2.86%) und reflektiert die Robustheit des Portfolios.

Nachhaltigkeit als zentrales Leitmotiv

Auch im abgeschlossenen Jahr wurde die definierte Nachhaltigkeitsstrategie konsequent umgesetzt. Hierbei konnte beim Immobilienportfolio die CO₂-Intensität gesenkt und die gesamte Eigenstromproduktion signifikant erhöht werden. Über die verschiedenen Massnahmen und zu den aktuellen Daten wird im integrierten Nachhaltigkeitsbericht ausführlich berichtet (Seiten 15–23).

Marktumfeld bleibt anspruchsvoll

Die rückläufige Inflation und die Leitzinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) führten zu einem steigenden Interesse der Anleger für Immobilienanlagen, was auch die Aktivitäten am Kapitalmarkt belegen. Auch die Entwicklung der fundamentalen Marktdaten stützen weitgehend diesen Trend. Gleichzeitig bleibt das Marktumfeld, u.a. aufgrund der Ausdehnung von geopolitischen Konflikten wie auch der weiterhin bestehenden regulatorischen Unsicherheiten, anspruchsvoll.

Unser Fokus bleibt weiterhin der qualitative Ausbau des Immobilienportfolios durch gezielte Akquisitionen und der Steigerung der Wertschöpfung durch ein aktives Management, insbesondere mit Blick auf die Umsetzung unserer Nachhaltigkeitsstrategie und der Schaffung von nachfrageorientiertem Lebensraum durch Entwicklungen im Bestand wie auch im Neubau.

Wir sind hervorragend aufgestellt, um die sich bietenden Opportunitäten zu nutzen.